Vous n’achetez qu’un terrain à bâtir

En règle générale, une taxe d’enregistrement ou des droits de vente sont dus sur l’achat de biens immobiliers. Le taux standard en Région flamande est de 10 %. L’achat d’un terrain à bâtir est également soumis à ce taux.

Un taux réduit de 6 % est prévu pour l’achat de l’habitation familiale propre et unique. Mais vous ne pouvez pas en profiter lorsque vous achetez un terrain à bâtir, même si vous entamez la construction de votre habitation propre et unique après cet achat. Le taux réduit ne vaut que pour l’achat d’une habitation : un bien immobilier qui peut être utilisé immédiatement – ou après des travaux normaux d’entretien ou de réparation – pour loger une famille ou une personne. Les terrains à bâtir sont explicitement exclus du taux préférentiel.

Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu’un bâtiment neuf, le terrain suivra le régime fiscal du bâtiment.

Vous achetez un terrain avec un bâtiment neuf

Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu’un bâtiment neuf – en construction ou non -, le terrain suit le régime fiscal du bâtiment depuis 2011. i le bâtiment est vendu avec la TVA, la TVA devra également être payée sur le terrain y attenant au lieu de la taxe d’enregistrement », explique Tim Van Sant, spécialiste de la TVA chez PwC Tax Consultants.

Un « bâtiment neuf » ne signifie pas nécessairement que la maison ou l’appartement n’a jamais été habité auparavant. Pour l’administration fiscale, un bâtiment reste « neuf » jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première utilisation ou de sa première occupation. Supposons qu’un couple fasse construire une nouvelle maison, qu’il l’occupe en juillet 2020, mais qu’il se sépare rapidement et vend la maison et le terrain y attenant en janvier 2021. Dans ce cas, la TVA peut s’appliquer.

« Un maître d’œuvre est obligé de vendre avec la TVA », déclare M. Van Sant. « D’autres peuvent opter pour le régime de la TVA. Par exemple, un particulier ou un boucher qui construit des appartements pour les vendre peut opter pour le régime de la TVA. Il est alors un constructeur occasionnel et doit se conformer aux obligations en matière de TVA. » Ceux qui optent pour le régime de la TVA doivent appliquer une TVA de 21 % sur la vente. « Le prix de vente total sera donc plus élevé, mais l’avantage pour le vendeur est qu’il peut récupérer la TVA qu’il a lui-même payée sur la construction du bien (par exemple sur les factures des entrepreneurs et des architectes, pour la pose des canalisations, etc.)

Cette TVA peut être déduite de la TVA à payer sur la vente. » Supposons qu’un bâtiment soit vendu pour 500 000 euros, le vendeur doit facturer 21 % de TVA, soit 105 000 euros. Si les travaux de construction ont coûté 300 000 euros, la TVA y afférente de 63 000 euros peut être récupérée. Le vendeur ne doit donc verser que 42 000 euros de TVA au fisc.

Le taux de TVA normal pour les bâtiments neufs est de 21 %. Si un bâtiment neuf et un terrain sont vendus ensemble, la TVA de 21 % sur le terrain coûtera plus cher que la taxe d’enregistrement de 10 %. « C’est pourquoi, dans la pratique, les gens travaillent souvent avec différentes entreprises. Une société vend le terrain et une autre société vend le bâtiment neuf. Grâce à cette séparation, il ne faut payer que 10 % de taxe d’enregistrement sur le terrain », explique M. Van Sant. « L’administration fiscale accepte cette méthode à condition qu’elle soit appliquée de manière cohérente à tous les projets de construction, indépendamment de la qualité de l’acheteur. Pour un acheteur privé, les droits d’enregistrement sur un terrain sont plus avantageux, mais un acheteur assujetti à la TVA préférera le régime de la TVA, car il peut récupérer la TVA payée sous certaines conditions. »

En 2021 et 2022, un taux de TVA de 6 % sera appliqué dans tout le pays pour la démolition et la reconstruction. Le terrain peut-il alors être soumis au taux de TVA de 6 % ? « En principe, c’est possible si le terrain et le bâtiment neuf sont vendus ensemble par la même société et, bien sûr, s’ils remplissent également les conditions pour bénéficier du taux de TVA réduit. Mais si une entreprise a travaillé avec deux sociétés dans le passé et qu’elle déroge maintenant à cette méthode, l’administration fiscale la considérera avec suspicion », indique M. Van Sant.

Vous achetez un bien immobilier à construire

Vous signez un contrat d’achat avec un promoteur pour une maison ou un appartement à construire ? « Le terrain ne sera pas vendu en même temps que le bâtiment, car il doit encore être construit. Dans ce cas, il faut payer la taxe d’enregistrement sur le terrain, mais pas de TVA », précise M. Van Sant.

De Rouck P. (26/12/2020). Taxe d’enregistrement ou TVA sur l’achat d’un terrain à bâtir, De Tijd. Consulté sur http://tijd.be