Votre crédit hypothécaire

46% des Belges trouvent les règles fiscales de leur prêt immobilier trop complexes. C’est ce qui ressort de l’enquête sur les connaissances financières du Net. C’est étrange, car si vous avez votre propre maison, vous avez généralement contracté un prêt pour l’acquérir. Donc, plus d’un Belge sur deux devrait avoir une certaine expérience en la matière…

Sur votre déclaration d’impôts

Depuis 2005, il existe dans la déclaration d’impôts une corbeille fiscale dans laquelle vous devez inscrire deux éléments : les intérêts que vous payez et le capital que vous remboursez. Mais des limites ont été fixées : vous ne pouvez pas déclarer la totalité du montant que vous remboursez par an.  Le plafond de ce montant est modifié chaque année.

Et cette année, il est de 2 260 euros.  Pendant les dix premières années de votre prêt, vous recevez un bonus supplémentaire de 750 euros. Et les personnes qui ont plus de trois enfants reçoivent encore un bonus supplémentaire de 80 euros. Cela fait un total de 3 090 euros par partenaire. Donc, un couple qui emprunte peut déclarer un maximum de 6 180 euros dans sa déclaration.

Mais il faut tenir compte du fait que l’avantage fiscal ne s’élève qu’à 45 % de cette somme.  Cela signifie qu’un couple ayant au moins trois enfants ne pourra pas récupérer 6 180 euros via le remboursement d’impôt, mais seulement un maximum de 2 781 euros.

Quoi qu’il en soit, il y a du changement dans l’air. Lorsque nos politiciens ont formé le gouvernement, ils ont également convenu d’un accord sur une réforme de l’État.  En conséquence, un certain nombre de compétences sont passées du niveau fédéral au niveau régional. Il en résulte que depuis 2014, le gouvernement flamand est responsable de la politique du logement, en ce compris les crédits logement.

Nous ne savons pas encore à quoi ressemblera le nouveau système, mais le gouvernement flamand a déjà garanti que l’avantage fiscal sera maintenu.

Renégocier un prêt – une bonne idée ?

Les taux d’intérêt à long terme n’ont jamais été aussi bas qu’aujourd’hui, un crédit hypothécaire devrait donc en principe aussi devenir moins cher.  Pour un prêt à taux fixe sur 20 ans, les banques appliquent aujourd’hui un taux moyen de 3,90 %. Ce taux dépassait encore les 4,5 % il y a un an. Et en 2008, juste avant la crise financière, il était même supérieur à 6 % ! En un an, les taux d’intérêt ont baissé de plus d’un demi pour cent. Si vous avez contracté votre prêt en 2009 ou 2008, le différentiel d’intérêt peut atteindre 1 voire 2 %, selon la date à laquelle vous avez contracté votre crédit.

Quand un refinancement devient-il intéressant ?  Le principe est simple : d’un côté, vous économisez des intérêts et de l’autre, il y a aussi les frais liés à un refinancement. Il s’agit des frais de dossier de la banque, des frais de notaire si vous changez de banque et du coût le plus important qu’est généralement l’indemnité de remploi, qui est égale à 3 mois d’intérêts sur le solde du capital restant dû. Si l’avantage d’intérêt est supérieur à l’ensemble de ces coûts, un refinancement est intéressant, sinon non.

L’avantage d’intérêt est le plus important lorsque le prêt dure encore longtemps. C’est logique : s’il ne vous reste que deux ans à rembourser, vous ne pouvez plus économiser beaucoup d’intérêts. Mais si vous en avez encore pour 19 ans, l’avantage d’intérêt peut être considérable.

D’où une règle simple : pour les prêts contractés il y a un an au maximum, un différentiel d’intérêt de 0,5 pour cent suffit pour récupérer les frais de refinancement. Cinq ans plus tard, vous avez déjà besoin d’un différentiel d’intérêt de 1 % et, cinq ans plus tard, il devra facilement s’élever à 1,5 %.

Pour les prêts qui n’ont plus que cinq ans, voire moins à courir, aucun refinancement n’est normalement possible. Il ne s’agit bien sûr que d’une règle générale, mais elle donne une indication.

Calculer vous-même ? Ce n’est pas si facile…

Calculer soi-même si un refinancement est judicieux est pratiquement impossible.  Nous vous conseillons de demander une simulation à votre banque, ou à une autre banque naturellement.

Si vous avez l’intention d’opter quand même pour un refinancement, il vaut mieux bien faire les choses tout de suite et comparer plusieurs banques ! La banque calculera alors le montant que vous devrez rembourser chaque mois si vous contractez aujourd’hui un nouveau prêt pour le capital restant dû, y compris tous les frais du refinancement. Pour ce prêt, la banque prendra alors la même durée restante que pour l’ancien prêt, mais bien sûr avec le nouveau taux d’intérêt.

Si le remboursement du nouveau crédit est inférieur à ce que vous payez actuellement, il est intéressant de refinancer le prêt en totalité, sinon non

En savoir plus?

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