Je hypothecaire lening

Op je belastingsbrief

Sinds 2005 is er in de belastingsaangifte één fiscale korf waarin je twee zaken moet invullen: de interesten die je betaalt en het kapitaal dat je aflost. Maar er zijn limieten aan gesteld: je kan het volledige bedrag dat je per jaar afbetaalt niet volledig inbrengen. Het plafond daarvoor wordt elk jaar aangepast.Dit jaar ligt het plafond op 2260 euro. De eerste tien jaar van je lening komt daar nog eens een bonus bovenop van 750 euro. En mensen die meer dan drie kinderen hebben, krijgen een extra bonus van 80 euro. Dat maakt een totaal van 3090 euro per partner, dus een koppel dat leent kan maximaal 6180 euro in zijn aangifte ingeven.Maar waar je wel rekening moet mee houden: het belastingvoordeel bedraagt maar 45% van die som. Dat betekent dat een koppel met minimum 3 kinderen via de belastingteruggave geen 6.180 euro, maar maximaal 2.781 euro kan terugkrijgen.Hoe dan ook: er hangt alweer verandering in de lucht. Toen onze politici de regering vormden, sloten ze ook een akkoord over een staatshervorming. Daardoor gaan er een aantal bevoegdheden van het federale naar het regionale niveau. Dat heeft tot gevolg dat vanaf 2014 de Vlaamse overheid bevoegd wordt voor het woonbeleid, inclusief de woonkredieten.Hoe dat dat nieuwe systeem er zal uitzien weten we nu nog niet, maar de Vlaamse regering heeft wel al gegarandeerd dat het fiscale voordeel behouden blijft.

Lening herzien - goed idee?

De lange termijnrente stond nog nooit zo laag als nu, dus zou een hypothecaire lening in principe ook goedkoper moeten worden. Voor een lening met een vaste rente op 20 jaar rekenen banken vandaag gemiddeld 3,90 % aan. Dat was een dik jaar geleden nog meer dan 4,5 %. En in 2008, dus net voor de financiële crisis, was het zelfs nog meer dan 6 %! Op een jaar tijd zijn de rentevoeten met meer dan een halve procent gedaald. Als je je lening afsloot in 2009 of 2008 kan het renteverschil - afhankelijk van het moment waarop je je lening afsloot - 1 of zelfs 2 procent bedragen.Wanneer wordt een herfinanciering dan interessant? Het principe is eenvoudig: aan de ene kant spaar je interest uit, aan de andere kast zijn er ook kosten verbonden aan een herfinanciering. Dat zijn dossierkosten van de bank, notariskosten als je van bank verandert, en als grootste kost meestal de wederbeleggingsvergoeding - die is gelijk aan 3 maanden interest op het openstaande kapitaalsaldo. Als de rentewinst groter is dan al die kosten samen, is een herfinanciering interessant, anders niet.De rentewinstis het grootst als de lening nog een lange looptijd heeft. Dat is ook logisch: als je nog maar 2 jaar moet afbetalen, dan kan je niet veel rente meer uitsparen. Maar als je nog 19 jaar voor de boeg hebt, dan kan de rentewinst aanzienlijk zijn.Vandaar een eenvoudige vuistregel: voor leningen die je maximum een jaar geleden hebt afgesloten, volstaat een renteverschil van 0,5 procent om de herfinancieringskosten terug te verdienen. Vijf jaar later heb je al een renteverschil van 1 procent nodig en nog eens vijf jaar later is dat al gemakkelijk 1,5 procent.Voor leningen die nog maar vijf jaar of zelfs minder te lopen hebben, is er gewoonlijk geen herfinancieren meer aan. Het is natuurlijk maar een vuistregeltje, maar het geeft wel een indicatie.

Zelf berekenen? Niet zo makkelijk...

Zelf berekenen of herfinanciering zin heeft, is quasi onbegonnen werk. Je vraagt beter een simulatie aan je bank, óf aan een andere bank natuurlijk.Als je dan toch gaat herfinancieren, kan je het best meteen goed doen en verschillende banken vergelijken! De bank zal dan uitrekenen welk bedrag je maandelijks moet afbetalen als je vandaag een nieuwe lening afsluit voor het openstaande kapitaal inclusief alle kosten van de herfinanciering. Voor die lening neemt de bank dan dezelfde resterende looptijd als van de oude lening, maar uiteraard met de nieuwe rentevoet.Als de aflossing van het nieuwe krediet lager ligt dan wat je nu betaalt, is het interessant om de lening volledig te herfinancieren, anders niet.