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La règle générale est que la taxe d’enregistrement ou le droit de vente est dû lors de l’achat d’un bien immobilier. Le taux standard en Région flamande est de 10 pour cent. Quiconque achète un terrain à bâtir paie également ce taux : il existe un taux réduit de 6 % pour l'achat de la seule maison familiale. Mais vous ne pouvez pas en bénéficier si vous achetez un terrain à bâtir, même si vous commencez à construire votre seule maison après l'achat. Le tarif réduit n'est disponible que pour l'achat d'un logement : un bien qui servira immédiatement - ou après des travaux normaux d'entretien ou de réparation - de logement à une famille ou à une personne. Les terrains à bâtir sont explicitement exclus du taux préférentiel. Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu'un immeuble neuf, le terrain suit le régime fiscal de l'immeuble.
« Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu'un immeuble neuf – en construction ou non – le terrain est soumis au régime fiscal de la construction depuis 2011. Si le bâtiment est vendu avec TVA, la TVA doit également être payée sur le terrain associé au lieu de la taxe d'enregistrement", explique Tim Van Sant, spécialiste TVA chez PwC Tax Consultants. Une "nouvelle construction" ne signifie pas nécessairement que la maison ou l'appartement n'avait jamais été habitée auparavant. Pour le fisc, un immeuble reste « neuf » jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première utilisation ou de la première possession de l'immeuble. Supposons qu’un couple fasse construire une nouvelle maison, commence à l’utiliser en juillet 2020, mais se sépare rapidement et vende la maison et le terrain associé en janvier 2021. La TVA peut alors s'appliquer : « Un promoteur de construction est obligé de vendre avec la TVA », explique Van Sant. « D'autres peuvent opter pour le régime de TVA. Par exemple, un particulier ou un boucher qui construit des appartements à vendre peut opter pour le régime TVA. Il se trouve alors être fondateur et doit donc se conformer aux obligations en matière de TVA. Quiconque opte pour le régime de TVA doit facturer une TVA de 21 % sur les ventes. « Le prix de vente total sera donc plus élevé, mais l'avantage pour le vendeur est qu'il peut récupérer la TVA qu'il a lui-même payée lors de l'établissement du bien (par exemple sur les factures des entrepreneurs et de l'architecte, pour l'installation de lignes électriques, etc.) Cette somme peut être déduite de la TVA prélevée sur la vente. Supposons qu'un immeuble soit vendu pour 500 000 euros, le vendeur doit facturer 21 % de TVA, soit 105 000 euros. Si les travaux de construction coûtent 300 000 euros, la TVA de 63 000 euros pourra être récupérée. Le vendeur ne doit donc payer au fisc que 42 000 euros de TVA, le taux normal de TVA pour les nouvelles constructions étant de 21 pour cent. Si les nouvelles constructions et les terrains sont vendus ensemble, la TVA de 21 pour cent sur le terrain est plus chère que la taxe d'enregistrement de 10 pour cent. « C'est pourquoi, dans la pratique, nous travaillons souvent avec différentes entreprises. Une entreprise vend le terrain et une autre vend la nouvelle construction. En raison de cette division, seules 10 pour cent de taxe d'enregistrement doivent être payées sur le terrain", explique Van Sant. « Le fisc accepte cette méthode à condition qu'elle soit appliquée de manière cohérente pour tous les projets de construction, quelle que soit la capacité de l'acquéreur. Pour un acheteur particulier, les droits d'enregistrement foncier sont plus avantageux, mais un acheteur assujetti à la TVA préférera le régime TVA car il peut récupérer la TVA payée sous certaines conditions. « En 2021 et 2022, un taux de TVA de 6 pour cent pour la démolition et reconstruction. Le terrain peut-il alors être imposé à 6 % de TVA ? « En principe, cela est possible si le terrain et la nouvelle construction sont vendus ensemble par la même entreprise et remplissent bien sûr également les conditions du taux réduit de TVA. Mais si une entreprise a travaillé avec deux sociétés dans le passé et s'écarte désormais de cette méthode, le fisc sera considéré avec méfiance", déclare Van Sant.
Vous signez un contrat d’achat avec un promoteur de projet pour une maison ou un appartement à construire ? « Le terrain ne sera pas vendu en même temps que le bâtiment, car il reste encore à construire. Dans ce cas, c'est la taxe d'enregistrement et non la TVA qui doit être payée sur le terrain", précise Van Sant.De Rouck P. (26/12/2020). Taxe d'enregistrement ou TVA sur l'achat de terrain à bâtir, De Tijd. Extrait de http://tijd.be
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