La règle générale est que la taxe d'enregistrement ou la taxe de vente est due lors de l'achat d'un bien immobilier. Le taux normal en Région flamande est de 10 %. Ceux qui achètent des terres paient également ce taux. Un taux réduit de 6 % s'applique à l'achat de la seule maison familiale privée. Mais vous ne pouvez pas en bénéficier si vous achetez un terrain à bâtir, même si vous commencez à construire votre seule maison après l'achat. Le taux réduit n'est disponible que pour l'achat d'un logement : un bien qui, immédiatement ou après des travaux d'entretien ou de réparation normaux, sert à loger une famille ou une personne. Les terrains à bâtir sont explicitement exclus du taux favorable. Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu'un bâtiment neuf, le terrain est soumis au régime fiscal du bâtiment.
« Si un terrain à bâtir est vendu en même temps qu'un bâtiment neuf, qu'il soit en construction ou non, le terrain est soumis au régime fiscal du bâtiment depuis 2011. Si le bâtiment est vendu avec TVA, la TVA doit également être payée sur le terrain associé au lieu de la taxe d'enregistrement », explique Tim Van Sant, spécialiste de la TVA chez PwC Tax Consultants. Un « nouveau bâtiment » ne signifie pas nécessairement que la maison ou l'appartement n'a jamais été occupé auparavant. Pour les autorités fiscales, un bâtiment reste « neuf » jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de la première occupation ou de la première occupation de l'immeuble. Supposons qu'un couple fasse construire une nouvelle maison, qui sera utilisée en juillet 2020, mais qui se sépare rapidement et vend la maison avec le terrain associé en janvier 2021. Dans ce cas, la TVA peut s'appliquer. « Un promoteur de construction est obligé de vendre avec TVA », explique Van Sant. « D'autres peuvent opter pour le régime de TVA. Par exemple, un particulier ou un boucher qui construit des appartements pour les vendre peut opter pour le régime de TVA. Il est alors un fondateur accidentel et doit se conformer aux obligations en matière de TVA pour ce faire. » Ceux qui optent pour le régime de TVA doivent facturer une TVA de 21 % lors de la vente. « Le prix de vente total sera donc plus élevé, mais l'avantage pour le vendeur est qu'il peut récupérer la TVA qu'il a lui-même payée lors de la mise en place du bien (par exemple sur les factures des entrepreneurs et des architectes, pour la construction de lignes électriques, etc.). Cette somme peut être déduite de la TVA à facturer lors de la vente. » Supposons qu'un bâtiment soit vendu pour 500 000 euros, le vendeur doit facturer 21 % de TVA, soit 105 000 euros. Si les œuvres fondatrices coûtent 300 000 euros, la TVA de 63 000 euros peut être récupérée. Le vendeur ne doit donc payer que 42 000 euros de TVA aux autorités fiscales. Le taux de TVA normal pour les nouveaux bâtiments est de 21 %. Si un nouveau bâtiment et un terrain sont vendus ensemble, la TVA de 21 % sur le terrain est plus élevée que la taxe d'enregistrement de 10 %. « C'est pourquoi, dans la pratique, les gens travaillent souvent pour différentes entreprises. Une entreprise vend le terrain et une autre le nouveau bâtiment. En raison de cette division, seuls 10 % de taxe d'enregistrement doivent être payés sur le terrain », explique Van Sant. « Les autorités fiscales acceptent cette méthode à condition qu'elle soit appliquée de manière cohérente à tous les projets de construction, quelle que soit la capacité de l'acheteur. Pour un acheteur privé, les droits d'enregistrement sur un terrain sont moins élevés, mais un acheteur assujetti à la TVA préférera le régime de TVA car il peut récupérer la TVA payée sous certaines conditions. En 2021 et 2022, un taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction s'applique dans tout le pays. Le terrain peut-il alors être taxé à 6 % de TVA ? « En principe, cela est possible si le terrain et le nouveau bâtiment sont vendus ensemble par la même entreprise et, bien entendu, répondent également aux conditions du taux de TVA réduit. Mais si une entreprise travaillait auparavant avec deux entreprises et s'écarte aujourd'hui de cette méthode, les autorités fiscales examineront la question avec méfiance », déclare Van Sant.
Vous signez un contrat d'achat avec un promoteur de projet pour une maison ou un appartement à construire ? « Le terrain ne sera alors pas vendu en même temps que le bâtiment, car il n'a pas encore été construit. Dans ce cas, la taxe d'enregistrement et aucune TVA doivent être payées sur place », explique Van Sant.De Rouck P. (26/12/2020). Taxe d'enregistrement ou TVA sur l'achat d'un terrain, De Tijd. Consulté auprès de http://tijd.be
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